换屋族节税必懂，申请重购退税 避踩 5 地雷
政府为了减轻换屋族的负担，特别规定重购自用住宅用地可以申请退回卖出旧屋所缴纳的土地增值税，然并非所有情境都适用，换屋族仍应留意其限制，以免省税不成还可能须补税。
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案例说明：自住屋卖旧换新 不一定都可退税
黄先生与太太、孩子以及自己的母亲共同住在父亲留给他的华厦里，今年 3 月黄妈妈离世後，黄先生便将华厦房屋出售，另外再购入最近看中的一间位於蛋黄区、屋龄仅 2 年的新大楼物件。因黄爸爸离世已久，黄先生在卖掉房子时，发现土增税税金很高，幸好房子都是自住使用，且黄先生的情况适用土增税的自用住宅用地优惠税率，土增税税金从 80 几万元降到 40 几万元。
另外黄先生也查到，因为他还有购置新房，原先缴的土增税税金可以退回。但是他向会计师好友询问後才知道，不是所有的自用住宅用地都可以申请退税，还须符合一些条件才适用。民众购买房屋土地作为自用住宅使用，会发现重购退税是一项重要的事情，但实务上常有民众在申请退税後遭到退件，或是遭国税局要求补税。由於一般人并非经常买卖新旧土地，也就不容易察觉退税的相关要件，以及申请时须注意的若干限制。
建业法律事务所资深顾问、会计师林心潆分析
最常见无法适用土增税重购退税的情况包括以下几种：
- 情况 1：旧地与新地的所有权人不同。现在有很多好老公会将房地登记在太太名下，但土增税办理重购退税时，买土地及卖土地的所有权人必须是同一人才可以。若案例中黄先生买新屋的时候，房地都登记在太太名下，就不适用土增税的重购退税。
- 情况 2：旧地出售的前一年内，曾出租或供营业使用。黄先生跟家人住在华厦里，房地应属自住使用，但坊间很多民众开设公司行号时，会将地址登记在自己家中，虽然公司跟房屋都在自己名下，但只要有公司登记在住家地址，土地就算是「营业使用」，不符合重购退税的要件。假如黄先生有开设公司，且将公司登记在自家，就必须另找地址迁出，待 1 年之後再将原有房屋出售，始可适用重购退税。
- 情况 3：新地在 5 年内再出售。依《土地税法》第 37 条规定，自用住宅要适用重购退税，新地完成移转登记後，不得於 5 年内再出售或改作其他用途，否则必须缴回原退还的土增税税金。很多民众不知道该项规定，导致将新房地出租或出售後，原本退回的土增税税金又必须缴回给政府。
- 情况 4：土地所有权人本人、配偶或直系亲属未设户籍。土地要属於自用住宅用地，先决条件就是土地所有权人本人、配偶或直系亲属必须设籍在该房地。如案例中黄先生是华厦土地的所有权人，就算黄先生本人没有设籍，只要太太或小孩其中一人设籍即可。购买新的土地时亦同，要有家人设户籍在新的房子里。另外，设籍时间必须符合情况 3 所述条件，因此要连续 5 年都有家人设籍在新房地内，才不会被追缴税金。
- 情况 5：新地移转申报现值＜（旧地移转申报现值－土增税）。简单来说，重购退税的条件为新买的土地现值要大於旧的出售土地现值。
以黄先生的例子来看
大多数人会认为蛋黄区的房屋较贵，必然可以符合条件，但事实上，土地的现值计算必须考量土地持分。黄先生的老家是楼高 7 层的华厦，总户数 30 几户，各户的土地持分较多；但新大楼总户数有 300 多户，土地持分相对少很多，计算出来的现值不一定会高於原先老家的土地现值，因此可能不符退税条件。
林心潆也提醒，重购退税必须在完成所有权移转登记日的 2 年内申请，至於土地买卖的先後顺序则无限制，先卖後买或先买後卖皆可适用。以黄先生为例，若一开始尚未找到老家的买主，就先购买了新屋，只要在完成新屋移转登记的 2 年内将老家卖掉，并完成老家的移转登记，就可以适用重购退税。
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土增税重购退税常见 5 大误区
- 新房地所有权人登记成配偶
- 出售前一年曾经出租或供营业使用
- 新房地在 5 年内移转
- 新旧房地未同时设籍或旧房地户籍太早迁出
- 新购土地现值＜旧地出售土地现值
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